Herr Hudej, was sehen Sie, wenn Sie vor einem Wiener Zinshaus stehen?
Ich sehe zuerst kein Anlageprodukt. Ich sehe ein Haus mit Geschichte, Charakter und einer ganz eigenen wirtschaftlichen Realität. Manche dieser Häuser sind seit Generationen im Besitz einer Familie. Andere wurden mit viel persönlicher Überzeugung erworben und über Jahre gepflegt. Das verlangt Respekt. Deshalb beginne ich auch nicht mit der Frage, welchen Preis ein Haus am Markt erzielen könnte. Zuerst möchte ich verstehen, was dieses Haus ausmacht – und was der Eigentümer mit einem möglichen Verkauf verbinden will. Geht es um eine Neuordnung im Familienvermögen? Um einen passenden Zeitpunkt? Um Entlastung? Oder um die Gewissheit, dass das Haus in gute Hände übergeht? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann eine fundierte Einschätzung entstehen.
Sie sprechen davon, Eigentümer wieder stärker in den Mittelpunkt zu stellen. Was bedeutet das konkret?
In den vergangenen Jahren haben wir sehr intensiv über den Wiener Zinshausmarkt aus Sicht der Investoren gesprochen. Das hat seinen Grund: Gute Käufer sind für Eigentümer entscheidend. Sie suchen Substanz, verstehen den Wiener Bestand und denken langfristig. Aber der Ausgangspunkt jeder Vermittlung ist der Eigentümer. Er gibt den Auftrag. Er definiert, was ihm wichtig ist. Und er entscheidet, ob, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Haus angeboten wird. Diese Reihenfolge ist für mich wesentlich. Der Investor ist nicht der Gegenpol zum Eigentümer. Er ist Teil einer guten Lösung – wenn seine Strategie, seine Verlässlichkeit und sein Zugang zum Haus passen.
Was unterscheidet Hudej in einem solchen Mandat?
Unsere Rolle ist klar: Wir kaufen nicht selbst. Wir vermitteln im Auftrag des Eigentümers. Das klingt zunächst selbstverständlich, ist im Zinshausmarkt aber von großer Bedeutung. Wer ein Haus selbst kaufen möchte, betrachtet es zwangsläufig auch aus der eigenen Perspektive. Wir dagegen suchen für einen Eigentümer jenen Käufer, der den Wert des Hauses erkennt und bereit ist, ihn unter den richtigen Voraussetzungen zu honorieren. Hudej findet und vermittelt Wiener Meisterwerke. Wir schaffen sie nicht. Unsere Aufgabe ist es, das Besondere eines Hauses präzise zu lesen, seinen wirtschaftlichen Rahmen realistisch einzuordnen und den passenden Kreis an Interessenten zu identifizieren.
Ist der höchstmögliche Preis dabei nicht immer das alleinige Ziel?
Ein guter Preis ist wichtig. Darüber besteht kein Zweifel. Aber ein Zinshausverkauf ist selten nur eine Rechenaufgabe. Eigentümer achten oft ebenso auf Diskretion, auf einen verlässlichen Ablauf, auf klare Entscheidungen und auf die Qualität des Käufers. Der erste hohe Betrag ist nicht automatisch das beste Angebot. Entscheidend ist, ob ein Käufer sein Angebot auch tatsächlich umsetzen kann. Ob Finanzierung, Zeitplan und Vertragslogik stimmig sind. Und ob die Vorstellungen des Eigentümers respektiert werden. Genau deshalb ist Erfahrung nicht nur Marktkenntnis. Erfahrung ist auch die Fähigkeit, Angebote richtig einzuordnen.
Wie schützen Sie die Vertraulichkeit eines Verkaufs?
Diskretion ist kein Schlagwort. Sie ist eine Haltung und ein Prozess. Ein Haus muss nicht öffentlich ausgeschrieben werden, um den richtigen Käufer zu finden. Im Gegenteil: Bei vielen Zinshäusern ist es sinnvoll, den Kreis bewusst klein zu halten und sehr gezielt vorzugehen. Wir sprechen nicht wahllos den Markt an. Wir beginnen mit einem vertraulichen Gespräch, einer sorgfältigen Einordnung und einer klaren gemeinsamen Linie. Erst dann wird entschieden, welche Informationen zu welchem Zeitpunkt weitergegeben werden. So bleibt der Eigentümer im Mittelpunkt des Prozesses – und das Haus erhält die Aufmerksamkeit, die es verdient.
Welche Rolle spielen Investoren dabei?
Eine sehr wichtige. Wien braucht langfristig denkende Investoren, die historische Substanz verstehen, in Erhaltung und Qualität investieren und Verantwortung für Bestand übernehmen. Darunter sind institutionelle Anleger, Family Offices, vermögende Privatpersonen und unternehmerisch geprägte Käufer. Ich bewerte diese Gruppen nicht pauschal. Entscheidend ist nicht, welcher Kategorie ein Käufer angehört, sondern ob er der richtige Käufer für dieses Haus ist. Wer hat die finanzielle und strategische Fähigkeit, ein Haus ernsthaft zu übernehmen? Wer versteht Lage, Substanz und Perspektive? Und wer kann ein verbindliches, tragfähiges Angebot legen? Wenn diese Fragen positiv beantwortet sind, kann ein Investor ein sehr guter Käufer für ein Wiener Zinshaus sein.
Warum ist gerade jetzt ein guter Zeitpunkt, über einen Verkauf nachzudenken?
Der Markt ist heute differenzierter als in den Jahren der reinen Preisfantasie. Das ist für Eigentümer nicht automatisch ein Nachteil. Im Gegenteil: Qualität, Lage, Substanz und eine realistische Einordnung gewinnen wieder an Gewicht. Viele Investoren, die abgewartet haben, beschäftigen sich wieder intensiv mit dem Wiener Zinshausmarkt. Sie suchen nicht irgendein Objekt. Sie suchen Häuser mit Charakter, nachvollziehbarer Struktur und langfristiger Perspektive. Für Eigentümer kann das ein guter Zeitpunkt sein, um den eigenen Bestand ohne Druck und ohne öffentliche Vermarktung einordnen zu lassen. Ein Gespräch bedeutet dabei nicht, dass ein Verkauf bereits beschlossen ist. Es schafft zunächst Klarheit. Und Klarheit ist bei einer so wichtigen Entscheidung oft der wertvollste erste Schritt.
Was sollten Eigentümer vor einem ersten Gespräch vorbereiten?
Nicht viel. Die erste Aufgabe liegt bei uns: zuhören und die richtigen Fragen stellen. Hilfreich sind natürlich Unterlagen zum Haus, ein Überblick über Mietverhältnisse, Erhaltungsmaßnahmen und bekannte Besonderheiten. Aber wichtiger als ein perfekter Datenraum ist ein offenes Gespräch über die Ausgangslage und die Ziele des Eigentümers. Wir prüfen gemeinsam, welche Informationen für eine realistische Einschätzung erforderlich sind. Danach kann entschieden werden, ob ein Verkauf derzeit sinnvoll ist, welche Käufergruppe grundsätzlich in Frage kommt und wie ein diskreter Weg aussehen könnte. Es gibt keinen Zeitdruck und keine Verpflichtung zu einem nächsten Schritt.
Was ist Ihr persönlicher Maßstab für einen gelungenen Verkauf?
Ein Verkauf ist gelungen, wenn der Eigentümer am Ende sagen kann: Das Haus wurde verstanden, der Prozess war verlässlich und die Entscheidung war richtig. Natürlich spielt der erzielte Preis eine wichtige Rolle. Genauso entscheidend ist aber Vertrauen in den gesamten Prozess. Ein Wiener Zinshaus ist kein standardisiertes Produkt. Es braucht Urteilskraft, Geduld und einen Blick für das, was zwischen Zahlen, Fassade, Lage und Geschichte wirklich zählt. Genau dort sehen wir unsere Aufgabe.
"„Ein Zinshaus zu verkaufen ist kein Abschied. Es ist die Entscheidung, seine Zukunft in die richtigen Hände zu legen.“"
Gerhard Hudej
Geschäftsführer