Wie viel ist mein Zinshaus wert?

Bei der Bewertung eines Zinshauses sind mehrere Kriterien wichtig:

1. Lage
2. Zustand, Ausstattung
3. Potenzial
4. Ertragssituation
5. Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG)
6. Flächenwidmungsplan

 

1. Lage

Jeder kennt den Spruch: „Drei Kriterien bestimmen den Wert einer Immobilie: Lage, Lage, Lage.“ Ganz so einfach wollen wir es uns zwar nicht machen. Aber die Lage eines Zinshauses ist und bleibt natürlich einer der wichtigsten Faktoren.

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen der Makrolage und der Mikrolage. Unter Makrolage versteht man die Region, den Ort, eventuell auch den Bezirk. Die Mikrolage subsummiert die nahen örtlichen Gegebenheiten, wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Schulen, Ärzte, Freizeiteinrichtungen etc.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Einwohner, desto höher die Preise. Allerdings gibt es Ausnahmen, wie z. B. die Salzburger Innenstadt, wo prächtige Objekte gleich teuer sein können wie im Zentrum Wiens. In kleineren Ballungsräumen, wie beispielsweise Bezirkshauptstädten, beeinflussen geografische, demografische und wirtschaftliche Faktoren die Preise: Wie nah ist die nächste Autobahn bzw. Eisenbahnstrecke, wächst die Bevölkerung oder schrumpft sie, gibt es große (Industrie-)Unternehmen in der Umgebung etc.?

2. Zustand, Ausstattung

Selbstverständlich ist die Beschaffenheit des Zinshauses ausschlaggebend für seinen Wert: Wurde es saniert, wenn ja, in welchem Ausmaß? Gibt es einen Lift? Wurde das Dachgeschoß ausgebaut, wenn ja, wann? Bei Stilzinshäusern aus der Gründerzeit kommt es darauf an, ob Fassade, Stiegenhaus und Türen noch im Original erhalten sind. Strukturierte Fassaden, stuckverzierte Eingangsbereiche, hohe Doppelflügeltüren und gusseiserne Stiegengeländer mit Holzhandlauf sind bei Investoren beliebt.

3. Potenzial

Das Potenzial eines Hauses lässt sich grundsätzlich in zwei Bereiche einteilen: das Potenzial, das sich aus der Mieterstruktur ergibt und jenes, das die Ausbaumöglichkeiten bieten. Gibt es viele Altmieter mit geringen Mietzinszahlungen, so bezeichnet man dies als „Altmieterpotenzial“. Je eher das Ende eines günstigen Altmietvertrages absehbar ist, desto konkreter ist das darin steckende Potenzial; denn dann besteht die Hoffnung, bald einen neuen Mietvertrag zu besseren Konditionen abschließen zu können. Das Potenzial durch Ausbau definiert sich aus den Möglichkeiten, zuzubauen, aufzustocken bzw. das Dachgeschoß auszubauen. Diese hängen einerseits vom Haus selbst ab, andererseits von den betreffenden Bebauungsbestimmungen.

4. Ertragssituation

Nicht immer gilt: Je höher der Ertrag, desto höher der Preis. Denn hohe Einnahmen bedeuten in aller Regel, dass die Nutzflächen im Haus gänzlich oder teilweise vermietet sind. Das ist für jene Investoren ein Vorteil, die das Haus im Bestand halten wollen. Gewerbliche Entwickler aber bevorzugen Häuser mit hohem Leerstand, um Ausbaupotenziale nutzen zu können. Grob gesprochen kann man sagen: Bei unsanierten Häusern ist hoher Leerstand gefragt, bei solchen, die bereits saniert und ausgebaut sind, ist Vollvermietung meist besser, sofern die Konditionen für den Eigentümer wirtschaftlich positiv sind.

5. Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Zinshäuser, die vor 1945 errichtet wurden, unterliegen der Vollanwendung des MRG. Sofern eine darin befindliche Wohnung nicht größer als 130 m2 ist, fällt sie daher unter den Richtwert. Nur bestimmte Faktoren berechtigen dann zur Vorschreibung eines höheren als des Richtwertmietzinses. Für den Vermieter bedeutet das oft verminderte Ertragsmöglichkeiten im Vergleich zum marktkonformen Mietzins. Hier ist allerdings die Lage des Hauses in Betracht zu ziehen. In Graz beispielsweise gilt ein viel höherer Richtwert als in Wien, was rational nicht begründbar aber dennoch gesetzlich so festgelegt ist. Darüber hinaus gibt es unter Vollanwendung des MRG weitere Einschränkungen der freien Vertragsgestaltung.

6. Flächenwidmungsplan

Wie Flächen gewidmet sind, ist bestimmend dafür, wie Häuser genutzt werden dürfen, die sich darauf befinden. Beispielsweise gibt es Wohngebiete (W), Gemischte Baugebiete (GB), Industriegebiete (IG) etc. Im Wohngebiet beispielsweise darf grundsätzlich nur gewohnt werden; Gewerbebetriebe sind hier nur unter bestimmten, einschränkenden Bedingungen erlaubt. Im Wohngebiet-Geschäftsviertel (WGV) hingegen muss das Erdgeschoß der Häuser durch Gewerbebetriebe, Geschäfte usw. genutzt werden. Für unterschiedliche Käufer können unterschiedliche Widmungen vorteilhaft sein. Danach richtet sich auch der für das Haus erzielbare Preis. Es ist daher wichtig, die richtigen Investoren anzusprechen – das sind jene, denen die zugrundeliegende Widmung ins Konzept passt.

27.10.2021