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  • Haus-Verstand


Was ist ein Zinshaus

Die meisten Marktteilnehmer denken im Zusammenhang mit dem Zinshausbegriff an das klassische Wiener Gründerzeit-Zinshaus. Diese Sichtweise ist unserer Meinung nach zu eng. Wahr ist, dass während der Gründerzeit in Wien besonders viele und teilweise sehr schöne Zinshäuser gebaut wurden. Doch aus Investorensicht gibt es auch aus früheren und späteren Epochen bis zur Gegenwart interessante Objekte.

Breite Perspektive für hohe Erträge

Jedes Haus, das aus mehreren Einheiten besteht, die gegen Miete langfristig bewohnt werden, ist in der Regel ein Miet- oder Zinshaus. Daher sind heute auch viele Biedermeier-Palais funktional gesehen als Zinshäuser zu werten, weil ihr Zweck zwischenzeitlich entsprechend umgewidmet wurde. Auch Neubauten, deren Wohnungen vermietet werden, sind de facto Zinshäuser. Aus Investorensicht ist es sinnvoll, die Perspektive breit auszurichten, um sich attraktive Anlagemöglichkeiten nicht entgehen zu lassen.

  • Sicherheit und Ertrag

    Sicherheit und Ertrag. Das österreichische Zinshaus ist ein beliebtes Anlageobjekt: Es verspricht große Sicherheit für das investierte Kapital, verbunden mit Renditen in vernünftiger Höhe. Das Interesse der meisten Investoren gilt Liegenschaften aus der Gründerzeit. Doch es gibt auch Zinshäuser aus früheren und späteren Jahren, die für Anleger mindestens ebenso interessant sind. Es zahlt sich daher aus, wenn man genaue Informationen einholt und die Investitionsstrategie den eigenen Bedürfnissen anpasst – wir helfen Ihnen gerne dabei.

  • Die Epochen

    Ruhm und Reichtum. Der Barock fällt in den Zeitraum von 1575 bis 1770. Seine Abschnitte sind Frühbarock (bis ca. 1650), Hochbarock (ca. 1650–1720) und Spätbarock oder Rokoko (ca. 1720–1770). Durch die europaweite Bedeutung der Habsburger-Monarchie zu jener Zeit erlebte die Kultur in Österreich eine Hochblüte, was sich unter anderem auch in der Architektur niederschlug. So entstanden neben Kirchen sowie Regierungsgebäuden der Monarchen auch zahlreiche private Schlösser, Palais und gewerblich genutzte Gebäude. Heute beherbergen viele dieser Liegenschaften in restaurierter bzw. umgewandelter Form Mietwohnungen, sind also funktional gesehen „Zinshäuser“.

    Antiker Schick. Als Biedermeier bezeichnet man die Zeitspanne von 1815 bis 1848. Das wesentliche Kennzeichen ihrer Architektur ist der elegante, eher schlichte Stil. Die geradlinigen, klaren Formen bilden einen deutlichen Kontrast zum vorhergehenden Rokoko. Daher wird das Biedermeier kulturgeschichtlich auch als Variante des Klassizismus betrachtet. Der bekannteste Architekt des Klassizismus und des Biedermeier-Stils war der Wiener Joseph Kornhäusel, der für zahlreiche Gebäude in Wien und Baden verantwortlich zeichnete. Biedermeier-Gebäude findet man heute noch in fast allen Landeshauptstädten und kleineren urbanen Ballungsräumen Österreichs. In vielen dieser Liegenschaften befinden sich heute Mietwohnungen.

    Boom und Crash. Die Gründerzeit war eine wirtschaftsliberale, dynamische Phase in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Innerhalb weniger Jahrzehnte konnten sich zahlreiche bürgerliche Familien als Industrielle und Gewerbetreibende große Vermögen erarbeiten. Es gab Arbeit im Überfluss, die Bevölkerungszahl wuchs und mit ihr die Nachfrage nach Wohnraum. Gedeckt wurde dieser Bedarf durch den Bau vieler Zinshäuser in Wien und anderen österreichischen Städten. Den zu Reichtum gelangten Bürgern war es außerdem wichtig, ihre gesellschaftliche Bedeutung mittels komfortabler Immobilien darzustellen, was zum Bau der sogenannten Zinspalais und Zinsvillen führte. Ihren ersten Höhepunkt erreichte die Gründerzeit im Jahr 1873, bevor sie im Börsekrach des gleichen Jahres ein jähes Ende erfuhr – der Finanzmarkt hatte sich aufgrund von Spekulationen überhitzt und brach zusammen. In den folgenden Jahrzehnten konnte sich die Wirtschaft wieder erholen, sodass Wien im Jahr 1910 mit zwei Millionen Einwohnern die fünftgrößte Stadt der Welt war. Im weiteren Sinne gelten daher jene Objekte als Gründerzeit-Zinshäuser, die zwischen 1850 und 1910 errichtet wurden.

    Funktion statt Dekor. Die Gegenwart ist geprägt von kontinuierlichem Nachfrageüberhang bei Wohnraum. Anders aber als beispielsweise in der Gründerzeit geht dieser hohe Bedarf nicht mit vergleichbar starkem Wirtschaftswachstum einher. Neben den freifinanzierten Projekten ist die Bautätigkeit daher zu einem großen Teil vom Genossenschafts- und Gemeindewohnbau geprägt. In der Wiederaufbauphase der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts stand das Ziel im Vordergrund, schnell und kostengünstig neuen Wohnraum zu schaffen. Das Ergebnis waren architektonisch gleichförmige und optisch relativ unattraktive Funktionsbauten. Die Fassadengestaltung ist funktionell gehalten, im Vordergrund steht nicht mehr reiche Dekoration wie in den Vorkriegsepochen. Komfort und Lebensqualität waren noch keine prägenden Merkmale – es war schon eine Errungenschaft, überhaupt genug Wohnungen errichten zu können. Mit wachsendem Wohlstand steigerten sich sowohl die Qualität der Architektur als auch die Ansprüche an den Lebensraum. Kriterien wie Energie-Effizienz, Ressourcenschonung und Wohnqualität stehen heute neben der Ästhetik im Fokus. Auch altersgerechtes bzw. betreutes Wohnen wird mit der höheren Lebenserwartung und neuen technischen Möglichkeiten verstärkt zum Thema.

  • Architektur und Bautechnik

    Von der Aristokratie zum Bürgertum. Im Barock herrschte noch das Feudalwesen: Einer kleinen, adeligen Oberschicht stand die sehr breite Masse der Bauern und Handwerker gegenüber. Im Wandel der Zeit kam es zu sozialen Umbrüchen und Revolutionen. Die Gesellschaft veränderte ihre Struktur, das Bürgertum entstand – und mit ihm die entsprechenden Wohnhäuser. In den Bauwerken des Barock zeigt sich ein unübersehbarer Hang zur Opulenz. Charakteristisch sind geschwungene, konkave und konvexe Formen. Reich verzierte Kuppeln, Säulengruppen, Giebel und Fensterbekrönungen sind typische Elemente der Architektur. Auch Kunstwerke der Malerei und Bildhauerei werden in den architektonischen Rahmen einbezogen. Die Fassadengestaltung ist gekennzeichnet durch die Kolossalordnung: Übereinanderliegende Geschoße werden durch mehrere Säulengruppen zusammengefasst. In der Spätphase des Barock, dem Rokoko, werden die Formen noch etwas verspielter, und es setzt sich die Asymmetrie als Stilelement durch. Der Begriff leitet sich vom französischen Wort "rocaille" ab, das Muschelwerk bedeutet. Die Muschel ist das typische Stilmerkmal in den Dekorationen des Rokoko. Im Biedermeier und der Gründerzeit herrschen bereits ganz andere gesellschaftliche Verhältnisse. Das lässt sich auch anhand der Gebäude jener Epochen klar erkennen. Die zahlreichen Bürgerhäuser sind bei aller Liebe zu dekorativen Stilelementen viel funktioneller gestaltet als barocke Bauwerke. Dazu kommt vor allem in der Gründerzeit der rasant wachsende Wohnraumbedarf in den urbanen Ballungsräumen. Typisch ist zu dieser Zeit daher die etwa vier- bis sechsgeschoßige Blockrandbebauung. Die reich dekorierten Fassaden orientierten sich an historischen Vorbildern, weswegen dieser Stil auch Historismus genannt wird; er umfasst Stilrichtungen wie Neugotik, Neorenaissance und Neobarock. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden an zahlreichen Zinshäusern die beschädigten Dekorelemente nicht repariert, sondern aus Kostengründen ganz abgeschlagen. Aus diesem Grund sieht man heute zahlreiche Gründerzeit-Zinshäuser mit glatten Fassaden. Die Gegenwart ist geprägt von funktioneller Architektur, charakterisiert durch klare Gestaltung und geradlinige Formensprache. Technische Entwicklungen im Bauwesen und bei Materialien bringen im Idealfall optische Attraktivität und hohe Lebensqualität mit sich. Wärmedämmendes Thermoglas beispielsweise ermöglicht große Fensterflächen und hellen Wohnraum. Terrassen bzw. Balkone gehören bei Neubauprojekten schon fast zum Standard. Anders als in der Gründerzeit sind die Errichter der Gebäude heute nicht Privatpersonen, sondern entweder privatwirtschaftliche Projektgesellschaften oder ausgelagerte Unternehmen der öffentlichen Hand.

  • Bestandsanalyse

    Das Zinshaus stirbt nicht aus. Der Zinshausbegriff nach Hudej geht entsprechend dem Investoreninteresse über das klassische Wiener Zinshaus von 1850–1910 hinaus. Unsere Definition umfasst auch Objekte in den Bundesländern sowie solche aus Epochen vor und nach der Gründerzeit. Unter diesem Aspekt sind am Markt noch weit mehr Zinshäuser vorhanden als die meistens genannten 15.000. Diese Zahl bezieht sich nur auf Gründerzeit-Zinshäuser in Wien. Auch der oft festgestellte Schwund an Zinshäusern fällt gemäß unserer Zinshaus-Definition weniger drastisch aus. Denn durch den österreichweiten Neubau freifinanzierter Mietwohnungsgebäude wird der Rückgang des Bestands an Gründerzeit-Zinshäusern in Wien zumindest teilweise wieder wettgemacht. Tatsache ist jedenfalls, dass sich steigende Eigentumspreise, wie sie derzeit vorherrschen, tendenziell negativ auf den traditionellen Zinshausbestand auswirken. Denn für Projektentwickler ist es dann wirtschaftlich oft sinnvoller, Altbau zu parifizieren und abzuverkaufen.

  • Transaktionen

    Wer hat, der hält. Die Zinshauspreise haben sich alleine in den letzten fünf Jahren teilweise verdoppelt, doch die Nachfrage ist unverändert hoch. Das zeigt auch das Transaktionsvolumen der ruhigeren Saison 2013 deutlich. Nach den Steigerungen der Jahre 2009 bis 2012 war zwar eine leichte Korrektur nach unten zu verzeichnen, doch das liegt an der Zurückhaltung seitens der Anbieter, nicht an sinkender Nachfrage. Viele Investoren der letzten Jahren behalten ihr Objekt auch mangels Anlage-Alternativen und aufgrund der niedrigen Zinsen. Die guten Fundamentaldaten Österreichs im allgemeinen und der Stadt Wien im speziellen werden auch in Zukunft für wachsendes Interesse an Zinshäusern sorgen: Wien ist konstant weltweit Nr. 1 bei der Lebensqualität, gibt sich aber bei den Preisen im internationalen Vergleich bescheiden – dass hier großes Potenzial besteht, liegt auf der Hand, auch für ausländische Investoren. Auch die Zinshausmärkte anderer Landeshauptstädte und kleinerer urbaner Ballungsräume werden verstärkt als Anlagemöglichkeiten wahrgenommen, vor allem von Investoren, die aus dem jeweiligen Bundesland stammen. Hinsichtlich der Käufer- bzw. Verkäufergruppen zeigt sich in den letzen Jahren ein einheitliches Bild: Zahlenmäßig sind die Privatinvestoren leicht in der Überzahl, doch die institutionellen drehen höhere Volumina.

  • Preise und Renditen

    Hohes Potenzial trotz gestiegener Preise. Die durchschnittlichen Kaufpreise für österreichische Zinshäuser haben sich in der letzten Dekade von 1.000,- auf knapp 2.000,- Euro pro m² nahezu verdoppelt. Die Renditen betrugen 2006 in guten Lagen noch 5,5 %, heute sind es 2,5 bis 3 %. Das heißt, die Wertsteigerung für die Investoren liegt in der Kombination von Substanz und Ertrag. So ist es auch zu verstehen, dass die Rendite nicht mehr als alleiniges Kaufkriterium gilt. Anfangsrenditen von 3 % gelten heute als zufriedenstellend. In Zukunft wird die Bedeutung von Substanzwert und Zukunftspotenzial der Liegenschaften weiter steigen. Es gibt noch heute viele Zinshäuser mit einer Durchschnittsmiete von unter 4,- Euro pro Monat und m2. Das niedrige Niveau ist für Anleger eine gute Nachricht, denn es bedeutet: Österreich bietet bei den Substanzwerten und den Mieten noch Potenzial nach oben. Im Vergleich mit den Boomjahren 2009 bis 2012 hat sich der Markt etwas beruhigt. Die Hektik der letzten Jahre weicht bedachter Vorgangsweise. Entscheidungen werden auf Basis reiflicher Überlegung getroffen. Jetzt, wo der Markt zur Normalität zurückfindet, kommen auch die langfristig denkenden Investoren wieder, die sich aufgrund der Hektik der Boomjahre vom Markt zurückgezogen hatten.

  • Ausblick

    Der Fokus wird breiter. Der Trend für die Bundeshauptstadt Wien ist derzeit gekennzeichnet von weiterhin hoher Nachfrage, aber relativ geringem Angebot. Viele Anleger haben erst vor wenigen Jahren gekauft und behalten derzeit ihre Objekte. Das gilt vor allem für die institutionellen Eigentümer, die an langfristigen Investments interessiert sind, um ihre Ausschüttungen zu finanzieren. Durch den Engpass und die Preissteigerungen bei Gründerzeitobjekten nimmt die Nachfrage nach Zinshäusern neueren Datums zu. Die sind zwar nicht so schön, unterliegen dafür aber einem weniger strengen Mietrecht, kosten weniger in der Erhaltung und werfen höhere Renditen ab. Auch die Provinz gewinnt an Bedeutung: Die Märkte und Volumina in den Landeshauptstädten sind zwar wesentlich kleiner als jene in Wien. Doch die Zahl der Investoren, die auch außerhalb Wiens kaufen möchten, nimmt zu. Vor allem Graz, Linz und Salzburg sind interessant, darüber hinaus Bregenz und Klagenfurt. Je enger der Markt in Wien wird, desto mehr erwacht das Interesse gegenüber anderen Bundesländern. Hier sind zwar die Substanzwerte niedriger, dafür aber oft die laufenden Erträge relativ gesehen höher. Eine Ausnahme ist Salzburg, wo die Liegenschaften teilweise teurer sind als in der Bundeshauptstadt.